Marché immobilier 2024 : 4 bonnes nouvelles pour les emprunteurs

Emprunter plus grâce à la baisse des taux immobiliers

Après deux ans de hausse ininterrompue, les taux d’emprunt immobiliers baissent pour la première fois en ce début d’année. Selon la Banque de France⁽¹⁾ , entre janvier et février 2024, le taux d’intérêt moyen hors assurance passe de 4,17 % à 4,11 %. Soit une baisse de 6 points de base.

Et l’inversion de la courbe se confirme : selon les données publiées par l’observatoire Crédit Logement / CSA⁽²⁾ , les taux d’emprunt moyens sont même passés sous la barre des 4 % en mars 2024.

En comparaison à décembre 2023, les emprunteurs ont donc gagné un peu plus de 10 % de capacité d’emprunt. Autrement dit, pour 200 000 € empruntés en fin d’année 2023, et selon l’évolution des taux annoncés par la Banque de France, il est désormais possible d’emprunter 20 000 € de plus en cette fin de premier trimestre 2024.

Moins de refus grâce à la hausse des taux d’usure

Outre la hausse du coût de l’emprunt, les taux d’usure ont eux aussi causé de nombreux refus de prêt l’année dernière.

Au mois d’avril 2024, les taux d’usure passent de 6,29 % à 6,39 % selon la Banque de France⁽³⁾. C’est donc une bonne nouvelle pour les emprunteurs : contrairement à la hausse des taux d’emprunt qui les pénalise, la hausse des taux d’usure, elle, favorise l’accès à l’emprunt.

Pour rappel, le taux d’usure est le taux maximum légal auquel les banques peuvent accorder un prêt. Celui-ci intègre tous les frais du crédit : frais de dossier, de garantie, de courtage, mais aussi, l’assurance emprunteur.

Par conséquent, lorsque les frais augmentent, l’emprunteur se rapproche de cette limite. S’il la dépasse (et même si sa capacité d’emprunt le permet) le prêt sera refusé. Ainsi, plus cette limite est haute, moins il y a de refus de prêt liés au taux d’usure.

Enfin, un projet de loi⁽⁴⁾  (du député Lionel Causse) prévoit d’assouplir les normes du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) en cas de dépassement du plafond de 35 % d’endettement. C’est donc une bonne nouvelle de plus pour ceux qui se sont vu refuser un prêt immobilier l’année dernière.

Plus de négociation grâce à la baisse des prix immobiliers

Troisième bonne nouvelle pour les emprunteurs : le prix des biens immobiliers est en baisse. Selon les données des Notaires de France et de l’Insee, les prix des biens immobiliers en Ile-De-France ont baissé de 5,3% entre fin 2022 et fin 2023⁽⁵⁾.

En cause notamment, la hausse des taux immobiliers et par conséquent, la baisse de la demande.

L’évolution du prix des biens immobiliers est donc étroitement liée à celle des taux d’emprunt. Alors en cette fin de premier trimestre 2024, il est possible de profiter à la fois :

• Des effets de la baisse des taux d’emprunt ; 
• Et d’un meilleur pouvoir de négociation sur le prix des biens, avant qu’ils redécollent.

Plus de foyers éligibles au prêt à taux zéro

Dernière bonne nouvelle, et non des moindres : l’assouplissement des conditions d’octroi du Prêt à Taux Zéro (PTZ). Depuis le 1^er avril 2024, celui-ci profite à 6 millions de foyers supplémentaires⁽⁶⁾, dont une bonne partie se situent en Ile-de-France (plus de communes en zone tendue éligibles au PTZ). Désormais, 73 % de la population est éligible au dispositif prorogé jusqu’en 2027.

Les conditions d’accès et les seuils de revenus ont aussi été revalorisés pour la première fois depuis 2016. Ces changements⁽⁷⁾ profitent à toutes les tranches de revenus :

• Foyers modestes : les plafonds d’accessibilités ont été revus pour les deux premières tranches de revenus (une hausse de 7 % à 30 % selon les zones). Aussi, les foyers modestes peuvent désormais financer jusqu’à 50 % de leur projet à taux zéro, (soit 10 000 € supplémentaires par foyer).
• Revenus élevés : le dispositif inclut une quatrième tranche de revenus (pour les foyers qui gagnent entre 37 000 € et 49 000 € par an). De nombreux ménages deviennent donc éligibles au PTZ.

Enfin, le « PTZ vente HLM » permet désormais de financer 20 % du projet (contre 10 % l’année dernière), afin d’aider les locataires à acheter leur logement social.

Conclusion : un contexte plus favorable aux projets immobiliers

Le contexte économique n’a pas épargné les prétendants à la propriété l’année dernière. Mais cette première partie de l’année 2024 semble bien plus favorable.

La baisse des taux cumulée à la baisse des prix de l’immobilier permet d’emprunter plus que l’année dernière. En outre, l’assouplissement des conditions d’accès au crédit s’améliore, tout comme les dispositifs réservés au primo-accédant.

Une accumulation de critères encourageants dont profiteront quelques Français qui souhaitent déménager ou investir au cours de l’année 2024.

© Lisa Barbosa – Mai 2024

Article à caractère informatif et publicitaire

Les informations présentes dans cet article sont données à titre purement indicatif et n’engagent pas la responsabilité du Crédit Agricole ; elles n’ont en aucun cas vocation à se substituer aux connaissances et compétences du lecteur. Il est vivement recommandé de solliciter les conseils d’un professionnel.

(1) https://www.banque-france.fr/fr/statistiques/credits-aux-particuliers-fev-2024

(2) https://www.lobservatoirecreditlogement.fr/

(3) https://www.banque-france.fr/fr/statistiques/taux-dusure-2024t1

(4) https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/16/textes/l16b2091_proposition-loi

(5) https://www.notaires.fr/fr/article/marche-de-limmobilier-tendances-et-evolutions-des-prix-de-limmobilier-janvier-2024

(6) https://www.economie.gouv.fr/actualites/pret-taux-zero-conditions-acces-plus-souples-6-millions-foyers-supplementaires#

(7) https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000049358257 et https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000049358331