Vente immobilière : comment réduire la fiscalité sur la plus-value ?

Si vous vendez un bien plus cher que vous ne l’avez acheté, vous devrez vous acquitter de l’impôt sur la plus-value immobilière. Seules les résidences principales ne sont pas soumises à cette taxation. Revenons sur les solutions qui vous permettent de réduire ou d’annuler l’impôt sur la plus-value immobilière.

Réduire la fiscalité sur la plus-value en retardant la vente

Lorsque vous décidez de vendre une résidence locative, secondaire ou un terrain, la plus-value réalisée est soumise à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Plus la durée de détention est longue, moins l’impôt est élevé, puisque vous pouvez déduire des abattements fiscaux :

Impôt sur le revenu : abattement de 6 % par an à partir de la 6e année de détention jusqu'à la 21e année, puis de 4 % pour la 22e année. Après 22 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée d'impôt sur le revenu.
Prélèvements sociaux : abattement de 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, de 1,60 % pour la 22e année, et enfin de 9 % par an de la 23e à la 30e année. Après 30 ans, la plus-value est totalement exonérée de prélèvements sociaux.

Si vous comptez vendre, vous pourrez réduire votre plus-value en envisageant de retarder la transaction. Par exemple, si vous détenez le bien depuis 5 ans, attendre une année de plus peut permettre de réduire votre plus-value de 6 % et donc, d’être moins taxé. Ainsi, chaque année de détention supplémentaire réduit un peu plus l’impôt sur la plus-value immobilière.

Néanmoins, cette stratégie reste intéressante dans l’hypothèse où la valeur de votre bien immobilier reste la même d’une année sur l’autre.

La donation pour éliminer l’impôt sur la plus-value

Contrairement à une vente immobilière, une donation n’est pas soumise à l’impôt sur la plus-value. De plus, transmettre un bien immobilier en donation permet de bénéficier des abattements légaux (100 000 € par enfant tous les 15 ans par exemple).

Cette opération permet donc d’éliminer la taxe sur la plus-value. Seule la valeur supérieure aux abattements légaux subira des droits de donation.

Ensuite, si le bénéficiaire compte vendre immédiatement le bien reçu en donation, il pourra le faire selon la valeur inscrite dans l’acte de donation, et sans taxation sur la plus-value. S’il vend le bien plus tard au prix du marché, c’est la valeur au moment de la donation qui servira de base pour calculer la plus-value.

Néanmoins, pour éviter que le fisc invoque un abus de droit, il est essentiel que la prise d’effet de la donation soit antérieure à celle de la cession du bien.

Vivre dans le logement pour bénéficier de l’exonération

Si vous prévoyez de vendre une résidence locative ou secondaire, vous pouvez être exonéré d’impôt sur la plus-value si celle-ci devient votre résidence principale.

Mais une fois de plus, le fisc étudie vos véritables intentions. La loi n’impose pas de durée minimale de résidence avant la vente, mais vous devez pouvoir prouver la réelle occupation des lieux (factures d'électricité, de gaz, d'eau, déclarations fiscales, documents administratifs…).

Enfin, si vous êtes coutumier des opérations d’achat-revente, vous risquez une requalification en activité de marchand de biens (et d’en subir les conséquences fiscales).

Moins d’impôt si l’acheteur s’engage à construire un bâtiment d’habitation collectif

Jusqu’au 31 décembre 2025, vous pouvez bénéficier d’un abattement exceptionnel de 60 % ou 70 % sur la plus-value, si :

Le bien vendu se situe sur une zone bien spécifique⁽¹⁾;
L'acquéreur s'engage à démolir le bien pour reconstruire un ou des logements collectifs.

L’abattement s'applique sur la plus-value en fonction de la durée de détention du bien et peut atteindre 85 % s’il s’agit de construire des logements sociaux (ou intermédiaires).

Néanmoins, l'abattement ne s'applique pas si vous vendez le bien à votre conjoint, un ascendant ou un descendant.

Impôt sur la plus-value immobilière : les autres cas d’exonération

Vous pourrez être exonéré d’impôt sur la plus-value après la vente d’un autre bien que votre résidence principale, si vous respectez les conditions suivantes :

Vous utilisez le capital issu de la vente pour acheter ou construire votre résidence principale dans un délai de 2 ans ;
Vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale durant les 4 dernières années.

Vous pourrez aussi être exonéré d’impôt sur la plus-value immobilière si vous ou votre conjoint percevez une pension de retraite modeste (conditions de revenus fixées par l’administration fiscale⁽²⁾).

Enfin, vous serez exonéré d’impôt sur la plus-value immobilière si vous êtes titulaire d’une carte mobilité inclusion (CMI) ou si vous résidez dans un établissement d’accueil pour personnes âgées ou handicapées.

Article à caractère informatif et publicitaire.

Les informations présentes dans cet article sont données à titre purement indicatif et n’engagent pas la responsabilité du Crédit Agricole ; elles n’ont en aucun cas vocation à se substituer aux connaissances et compétences du lecteur. Il est vivement recommandé de solliciter les conseils d’un professionnel.

(1) Abattement de 70 % sur une zone couverte par une grande opération d'urbanisme, ou par une opération de revitalisation du territoire et abattement de 60% si le bien se situe en zones A, A bis ou B1. Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F10864

(2 )https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F10864

#Logement #Argent #Décryptage #Article