Location meublée : attention au basculement automatique de non-professionnel à professionnel

Ce qui a changé avec la LFSS 2021 pour les loueurs en meublé

La publication, le 14 décembre 2020 au Journal officiel, de la loi n°2020-1576 portant sur le financement de la sécurité sociale pour 2021 (LFSS 2021) modifie les règles en vigueur pour les bailleurs louant en meublé. Le changement porte sur les critères qui permettent de choisir entre le statut de loueur en meublé non-professionnel (LMNP) et le statut de loueur en meublé professionnel (LMP).

Ce changement est lié à la décision du Conseil Constitutionnel du 8 février 2018 (n°2017-689 QPC) qui a censuré l’obligation, pour au moins l’un des membres du foyer fiscal, d’être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel. Une simplification de la législation qui, dans les faits, va entraîner des conséquences pour certains bailleurs : ceux qui avaient le statut de loueur non-professionnel tout en répondant aux critères de loueur professionnel mais qui n’avaient pas fait d’inscription au RCS (ce qui était possible).

Entre LMP et LMNP, seuls quelques critères diffèrent

En supprimant l’obligation d’inscription au RCS dans la LFSS 2021, suivant ainsi la décision du Conseil Constitutionnel, le gouvernement ne permet de différencier les statuts de loueur en meublé professionnel et de loueur en meublé non-professionnel que sur de simples critères de revenus.Effectivement, l’activité de loueur en meublé devient de type « professionnel » dès lors que ces deux conditions sont remplies :

- les recettes annuelles liées aux locations sont supérieures à 23.000 euros par an ;

- les recettes annuelles liées aux locations sont supérieures aux autres revenus du foyer (salaires, BIC (hors location meublée), bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux et revenus des gérants et associés).

Tout loueur en meublé, puisqu’il n’y a plus l’obligation d’inscription au RCS, sera considéré comme « professionnel » si ces deux conditions sont réunies, et ce même si auparavant il avait opté pour le régime de loueur en meublé non-professionnel.

L’obligation de payer des cotisations sociales

Ce changement de statut a une conséquence directe sur l’impôt : le passage au statut de loueur en meublé professionnel oblige à payer les cotisations sociales des indépendants. Et leur taux est élevé, 35% à 40% des bénéfices, contre 17,2% de prélèvements sur les bénéfices pour le statut de LMNP. Et ce n’est pas fini : alors que le loueur en meublé non-professionnel ne paye pas de cotisations sociales dès lors que la location est déficitaire, le loueur en meublé professionnel doit payer, en cas de déficit annuel, un forfait de 1.145 euros minimum chaque année.

© Paolo Garoscio , journaliste Economie Matin  

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