Achat immobilier à plusieurs : SCI ou indivision ?

Comment investir dans un bien immobilier à plusieurs ?

Lors d’une acquisition immobilière à plusieurs, l'indivision représente le statut juridique par défaut. Vous pouvez néanmoins acheter le bien via une SCI pour optimiser votre fiscalité ou la gestion du bien.

Contrairement à l’indivision qui est une situation de copropriété, la SCI est une personne morale. En SCI, chaque associé détient une partie du capital social.

Dans le cas d’une indivision, chaque membre détient des parts en fonction de sa participation financière personnelle au projet (apport ou prêt immobilier).

Si vous optez pour un achat immobilier en SCI, ce n’est pas vous en tant qu’associé, mais la SCI qui devient propriétaire du bien.

SCI ou indivision : quelles différences ?

La différence entre la SCI et l’indivision s’exprime à plusieurs niveaux : 

1. Les formalités de création ;
2. Les modalités de gestion du bien ;
3. La transmission du bien ;
4. La fiscalité.

Les formalités de création

Au moment de la création, l’indivision ne nécessite aucune formalité spécifique, si ce n’est l’ouverture d’un compte bancaire au nom de l’indivision. A l’inverse, la création d'une SCI exige la rédaction de statuts, un apport en capital, la publication d'un avis de constitution et une demande d'immatriculation au registre du commerce. Pour créer une SCI, vous devrez vous faire accompagner d’un notaire, d’un expert-comptable ou d’un avocat.

Au moment de la création de la SCI, la rédaction des statuts est une étape essentielle : c’est ce qui permet de régir son fonctionnement (répartition des parts, nomination du gérant, règles de décisions collectives, etc.).

La gestion du bien

En indivision, les décisions importantes sont prises à l'unanimité, mais la gestion courante peut se faire à la majorité. À l'inverse, dans une SCI, les règles de gestion sont strictement définies par les statuts et nécessitent l'organisation d'assemblées générales pour les décisions majeures (changement de gérance, souscription d’un emprunt, acquisition ou vente immobilière).

La SCI implique une comptabilité plus rigoureuse que l’indivision. Mais pour cette partie, vous pouvez vous faire accompagner par un professionnel.

La cession de parts et la vente du bien

En cas de cession ou de transmission, les règles ne sont pas les mêmes en SCI ou en indivision.

En indivision, la donation et la transmission aux héritiers en cas de décès se font automatiquement : les autres indivisaires ne peuvent s’y opposer. En cas de cession de parts, ces derniers bénéficient d’un droit de préemption qui leur permet de racheter la quote-part en priorité.

Dans une SCI, les parts peuvent faire l'objet de donations successives pour réduire les frais de succession. Selon les statuts, l'accord des associés peut être requis en cas de cession de parts.

Fiscalité : SCI ou indivision, qu’est-ce que ça change ?

Donation ou transmission : une fiscalité favorable en SCI

Si vous investissez avec d’autres membres de votre famille, vous intégrez une SCI familiale. Cette structure est avantageuse puisqu’elle vous permet de profiter des abattements légaux en transmettant vos parts progressivement.

Par exemple, un parent peut transmettre sans fiscalité jusqu’à 100 000 € à un enfant tous les 15 ans. Au sein de la SCI, la donation de parts permet de découper la transmission d’un bien au fil des années en profitant de ces abattements fiscaux.

Autre avantage fiscal, la SCI permet de faire une donation de parts avec réserve d’usufruit. Autrement dit, la donation peut porter uniquement sur la nue-propriété qui sera moins taxée qu’en pleine propriété. Au moment du décès, l’enfant ou le conjoint peut ensuite recevoir l’usufruit sans payer d’impôt supplémentaire.

La fiscalité des revenus

Au sein d’une indivision, la fiscalité des revenus générés par le bien commun (s’il est loué par exemple) s’applique au niveau individuel : les revenus intègrent l’impôt sur le Revenu (IR) de chaque indivisaire.

Dans le cas d’une SCI, vous aurez le choix entre deux options :

1. La SCI à l’IR : comme en indivision, chaque associé réalise sa déclaration d’impôt ; 
2. La SCI à l’IS : les revenus sont soumis à l’impôt sur les sociétés (IS).

Si vous optez pour la SCI à l’IS, les associés ne seront pas imposés à titre personnel, sauf s’ils perçoivent des dividendes de la SCI (Prélèvement Forfaitaire Unique de 30 %).

La fiscalité des plus-values

En cas de vente avec plus-value sur un bien immobilier en SCI à l’IR ou en indivision, chaque associé est fiscalisé à titre personnel selon son nombre de parts. S’il s’agit de la résidence principale de l’un des associés, celui-ci ne sera pas fiscalisé sur la plus-value.

En SCI à l’IR et en indivision, vous pouvez donc bénéficier de l’abattement progressif en fonction de la durée de détention du bien : plus vous détenez le bien depuis longtemps, moins vous payez d’impôt sur la plus-value. De plus, vous êtes exonéré d’impôt après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Après l’abattement, la plus-value d’un bien en SCI à l’IR ou en indivision est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

A l’inverse, la SCI à l’IS ne permet pas de profiter d’abattements en cas de plus-values et la société sera taxée au même titre que les bénéfices, soit à 25 % (ou 15 % en cas de taux réduit).

En bref : quand investir en SCI ou en indivision pour un achat immobilier à plusieurs ?

L’indivision est souvent reconnue comme étant la solution la plus simple pour investir dans l’immobilier à plusieurs, mais elle n’est pas la plus protectrice.

Investir dans l’immobilier au sein d’une SCI offre de nombreux avantages fiscaux, patrimoniaux, et permet de mieux anticiper les imprévus.

Bien souvent, l’indivision est utilisée en cas de partage de propriété à court terme (par exemple suite à une succession, avant de procéder à la vente du bien). A l’inverse, la SCI est appréciée pour les projets immobiliers d’ampleur ou à long terme.

© Lisa Barbosa – Mai 2024

Article à caractère informatif et publicitaire.

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