Achat ou vente d’un bien immobilier : quels impacts sur vos impôts ?

Quelles sont les taxes à payer en cas d’achat immobilier ?

Les droits de mutation à payer lors de l’acte de vente

Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous devrez d’abord régler des droits de mutation (ou droits d’enregistrement). Ces taxes font partie des frais de notaire et sont à payer au moment de la signature de l’acte de vente.

Collectées par le notaire, elles sont ensuite reversées aux collectivités locales et à l’Etat.

Les droits de mutation s’élèvent en moyenne à :

• Entre 5,09 % à 5,80 % du prix pour un bien ancien ; 
• 0,750 % du prix pour un bien neuf.

Pour rappel, ces taxes sont prévues dans votre plan de financement si vous avez recours à un crédit immobilier.

La taxe foncière : obligatoire pour tous les propriétaires

Lorsque vous devenez propriétaire, vous devez régler chaque année un impôt local : la taxe foncière. Cette taxe concerne tous les propriétaires ou usufruitiers.

Son montant dépend de la valeur locative du logement ainsi que des taux d'imposition fixés par les collectivités locales (communes, départements).

Certaines personnes peuvent être exonérées de taxe foncière, sous conditions de revenus. C’est le cas des personnes âgées de plus de 75 ans, des bénéficiaires de l'allocation de solidarité aux personnes âgées (ASPA) ou de celles qui perçoivent des allocations liées à un handicap ou à une invalidité.

La taxe d’habitation sur les résidences secondaires

Bien que la taxe d’habitation soit supprimée pour les résidences principales depuis 2023, elle est maintenue pour les résidences secondaires. Le montant de cette taxe dépend de la valeur locative cadastrale du bien et d’un taux d’imposition fixé par la commune.

Lors de la déclaration de vos biens immobiliers sur impots.gouv.fr. (obligatoire depuis 2023) vous devrez indiquer à quel titre vous occupez les lieux (résidence principale ou secondaire) et la période d’occupation.

Quel est l’impact d’un achat immobilier sur vos impôts ?

La fiscalité sur les revenus locatifs

Si vous investissez dans un bien immobilier que vous louez, vous devrez intégrer les loyers perçus à votre déclaration de revenus annuelle.

La catégorie d’imposition de vos loyers varie selon le type de location :

• Logement loué vide : les loyers appartiennent à la catégorie des revenus fonciers et sont soumis au barème progressif de l’impôt ;
• Logement loué meublé : les loyers appartiennent à la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Dans les deux cas, et selon le montant de vos loyers, vous pouvez opter pour :

• Un abattement forfaitaire sur les loyers (30 % en cas de location nue et entre 30 % et 71 % en cas de location meublée) ;
• Ou pour le régime réel en déduisant les frais liés au logement (intérêts d’emprunt, assurances, frais de gestion, etc.).

Réductions fiscales en cas d’investissement locatif

Selon le régime et le statut fiscal, vous pourrez réduire ou effacer l’intégralité des impôts à payer sur vos loyers.

En outre, si vos charges sont supérieures à vos revenus, vous pourrez parfois imputer une partie de votre déficit sur votre revenu global (en cas de déficit foncier ou en LMP). Ce mécanisme d’optimisation fiscale vous permet de réduire le montant global de votre impôt sur le revenu.

Enfin, investir dans l’immobilier locatif via des dispositifs de défiscalisation immobilière peut aussi vous permettre de réaliser des économies d’impôts. C’est le cas par exemple de la loi Pinel, qui vous permet d’économiser jusqu’à 42 000 € d’impôts, si vous investissez avant la fin du dispositif (prévue fin décembre 2024).

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Si vous venez d’acheter un bien et que votre patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d’euros, vous êtes assujettis à l’impôt sur la fortune immobilière (ou IFI).

L'IFI tient compte de la valeur nette de vos biens immobiliers, c’est-à-dire après déduction du capital restant à rembourser sur les prêts associés. Le barème de l’IFI évolue de 0,5 % à 1,5 % selon la valeur de votre patrimoine.

Vente d’un bien immobilier : l’impôt sur la plus-value

Si vous vendez un bien immobilier, vous devrez vous acquitter d’un impôt en cas de plus-value. Autrement dit, si vous vendez votre bien plus cher que vous ne l’avez acheté. Néanmoins, cet impôt ne vous concerne pas si vous vendez votre résidence principale.

Le montant de la plus-value est taxé au titre de l’impôt sur le revenu à hauteur de 19 %, et des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.

Vous pourrez bénéficier d’un abattement en fonction de la durée de détention du bien. Cet abattement s'applique à partir de 6 ans de détention et augmente ensuite chaque année.

Enfin, vous serez totalement exonéré d’impôt sur la plus-value si vous êtes propriétaire du bien depuis plus de 22 ans pour l'impôt, et depuis plus de 30 ans pour les prélèvements sociaux.

A retenir : 6 conséquences fiscales d’une transaction immobilière

• L’achat d’un bien immobilier implique le paiement de droits de mutation (ou d’enregistrement) ; 
• Tous les propriétaires sont redevables de la taxe foncière annuelle qui est un impôt local ;
• Si vous achetez un logement qui devient votre résidence secondaire, vous devrez régler chaque année la taxe d’habitation du logement ; 
• En cas d’achat d’un bien immobilier mis en location, vous paierez des impôts sur les loyers et pourrez bénéficier de mécanismes ou dispositifs d’optimisation fiscale ;
• Si le montant de votre patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d’euros, vous serez assujettis à l’IFI ;
• Après la vente d’un bien immobilier, vous serez peut-être redevable de l’impôt sur la plus-value immobilière.

© Lisa Barbosa – Mai 2024

Article à caractère informatif et publicitaire

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