IFI : évaluer son immobilier à sa juste valeur

Les particuliers dont la valeur du patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année sont assujettis à l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI). Tous les « biens de la pierre » détenus en direct (résidence principale, secondaire (s), locatif (s), terrain (s) sont pris en compte dans cette assiette taxable, excepté ceux affectés à l’activité professionnelle du contribuable. S’y ajoutent les immeubles détenus de façon indirecte : les placements investis à plus de 50 % dans la pierre, tels que les actions de SCI (Société civile immobilière), les parts de SCPI (Société civile de placement immobilier) et d’OPCI (Organisme de placement collectif en immobilier). Enfin, le contribuable ne doit pas oublier les biens immobiliers en démembrement dont il a hérité. Par exemple, quand un seul des deux parents est décédé, les enfants récupèrent souvent le patrimoine en nue-propriété et le parent survivant en usufruit. Ces nus-propriétaires doivent intégrer dans leur base taxable à l’IFI, les immeubles pour la totalité de leur valeur.

Des références de prix officielles

Ces actifs doivent être déclarés en 2021 pour leur valeur au 1er janvier de cette année. Le contribuable effectuera son chiffrage en se référant au prix de marché de biens similaires. Disponible en ligne, la base officielle Patrim, utilisée par le ministère de l’Économie et des Finances, recense les transactions immobilières partout en France. À compléter, le cas échéant, avec des évaluations demandées à des agents immobiliers. 

Pour savoir s’il sera imposable l’an prochain et s’il est opportun pour lui de continuer à investir dans la pierre d’ici la fin de l’année, le contribuable doit chiffrer ses possessions immobilières sans oublier d’appliquer les minorations auxquelles il peut prétendre. La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 %. Mais lorsqu’elle est détenue au travers d’une SCI, elle doit être déclarée pour 100 % de son prix. Les forêts profitent d’une exonération à hauteur de 75 %, à condition que leur propriétaire réponde à certaines obligations (exploitation, durée de détention…). Idem pour les parts de Groupements fonciers forestiers et viticoles (GFF et GFV), avec une nuance : l’abattement de 75 % est plafonné à 101 897 €, puis passe à 50 % au-delà.

Des décotes pour cause d’indivision ou de location

Concernant les logements (ou locaux commerciaux) mis en location, leur propriétaire peut appliquer des décotes liées à la moindre liquidité de ces biens. Des minorations de 5 à 25 % selon la faculté plus ou moins grande dont dispose le bailleur pour récupérer son bien vide. Elle dépend surtout de la durée résiduelle du bail. L’application d’un abattement est aussi possible lorsque l’on détient un bien en indivision avec d’autres propriétaires. Idem si l’immeuble est logé dans une SCI familiale, dont les parts sont partagés au sein de la famille. Dans ces cas, la décote est de l’ordre de 10 % en moyenne. Un chiffre pouvant être majoré par un contribuable détenant une part très minoritaire du bien aux côtés de nombreux autres propriétaires. 

© Alexandre Roman – Uni-Médias – novembre 2020