4 conseils clés pour réussir votre premier achat immobilier

Devenir propriétaire pour la première fois est une étape de vie importante. Alors lorsque la hausse des taux et le durcissement des règles de financement s’en mêlent, certains primo-accédants s’interrogent. Pourtant, des solutions simples vous permettront de mieux appréhender ce projet immobilier. Revenons sur 4 conseils clés pour mener un premier investissement immobilier sans encombre.

1- Suivez les étapes dans l’ordre pour partir confiant

Si vous êtes primo-accédants (propriétaires pour la première fois) mieux vaut réaliser les étapes de votre projet immobilier dans l’ordre. Vous éviterez ainsi quelques erreurs de parcours.

Un premier achat immobilier bien construit se déroule de la manière suivante :

1. L’étude de votre capacité d’emprunt

Il s’agit du tout premier rendez-vous bancaire du projet. Votre conseiller calculera combien vous pouvez emprunter (votre capacité d’emprunt), si votre situation professionnelle le permet et il vous annoncera les frais que cela implique. Vous obtiendrez aussi la liste des documents à rassembler pour votre demande de prêt, profitez-en pour vérifier que vous avez tout en votre possession.

2. L’offre d’achat

Proposer un prix d’achat pour une maison ou un appartement ne vous engage pas encore. Mais pour éviter une perte de crédibilité auprès des vendeurs (et de passer à côté du bien de vos rêves), il est important de vous positionner après avoir cadré le projet avec votre conseiller bancaire.

3. La signature du compromis

La signature du compromis (ou promesse de vente) annonce le lancement du projet immobilier : il vous engage auprès du vendeur. La partie du document évoquant les conditions suspensives vous informe du délai que vous avez pour obtenir un accord de prêt.

4. La demande de prêt immobilier

Après la signature du compromis, la liste des documents à fournir pour le montage de votre dossier de financement devrait être complète. N’attendez pas pour les transmettre à votre conseiller dès à présent. Notez que si vous respectez ce teaming, vous obtiendrez un accord de prêt à temps. Cela vous évitera des nuits sans sommeil lorsque les délais sont serrés.

5. La signature de l’offre de prêt

Après réception de l’offre de prêt, vous avez 10 jours de réflexion obligatoires avant de pouvoir l’accepter. Sous format numérique, vous ne pourrez pas l’accepter avant cette date. Mais s’il s’agit d’une réception par courrier, n’oubliez pas d’indiquer l’acceptation au 11ème jour après réception. Vous devrez aussi attendre cette date pour renvoyer votre offre à la banque.

6. La signature de l’acte authentique (remise des clefs)

Environ deux semaines après avoir reçu votre offre de prêt, c’est le moment de planifier un rendez-vous chez le notaire pour la signature de l’acte authentique. Il s’agit de la dernière étape de votre projet immobilier : vous serez désormais propriétaire et recevrez les clefs de votre nouveau logement.

2. Evaluez le juste coût de l’opération

Les dépenses qui ne concernent pas le logement lui-même effraient certains primo-accédants. Tout simplement car ils ne savent pas évaluer le coût réel que cela représente.

Lors d’un achat immobilier, vous empruntez pour le bien, mais aussi pour l’opération dans son ensemble. Ce qui inclut :

Les frais de notaire (environ 7 % à 8 % du prix pour un bien ancien et 2 % à 3 % pour un bien neuf) ;
Les frais de garantie (le coût d’un cautionnement ou d’une hypothèque varie selon le projet mais dépasse rarement 2 % du bien) ;
Les frais de dossier (environ 1% du prix du bien) ;
Les frais de courtier (1% maximum du prix du bien).

Vous l’aurez compris, le montant des frais varie selon les projets. Mais dans tous les cas, les frais annexes dépasseront rarement 12 % du prix du bien immobilier.

Tout comme le prix d’achat de votre maison ou de votre appartement, ces dépenses s’étalent sur la durée totale de remboursement (rapporté au mois, cela représente une faible part de votre mensualité). De plus, ils sont en général financés par votre apport personnel.

3. Epargnez en amont pour solidifier votre projet

En empruntant pour acheter votre premier logement, vous devez contribuer financièrement au projet : c’est ce qu’on appelle l’apport personnel.

Dans l’idéal, vous devrez apporter 15 % à 30 % minimum du coût de l’opération : le montant attendu dépend du projet, mais en général, cela représente au moins les frais annexes. Votre conseiller vous l’indiquera lors du premier entretien.

Rassurez-vous, l’apport nécessaire est toujours en lien avec votre situation personnelle. Ainsi, votre conseiller sera plus conciliant sur la proportion exigée si vous êtes jeune diplômé par exemple.

Pour mettre toutes les chances de votre côté, n’hésitez pas à épargner régulièrement le plus tôt possible. La mise en place de virements automatiques sur un contrat d’assurance vie ou un PEL (Plan d’Epargne Logement) vous y aidera. Vous pouvez comparerez les différentes solutions d’épargne via notre comparateur dédié.

BON À SAVOIR

Votre niveau d’épargne reste insuffisant ? N’hésitez pas à interroger votre employeur au sujet d’un éventuel prêt patronal. Si votre capacité d’emprunt le permet, cette portion du financement est considérée comme un apport personnel.

4. Armez-vous contre la hausse de taux

La nouvelle ne vous a pas échappé : il est désormais plus difficile d’emprunter qu’il y a 2 ou 3 ans. Deux changements sont en cause :

Le durcissement des règles de protection des emprunteurs (respect du taux d’endettement et du taux d’usure) ;
La hausse générale des taux.

Bien que ces deux évènements affectent tous les emprunteurs, quelle que soit leur banque, il est encore possible d’emprunter pour un premier achat immobilier.

Mais rappelez-vous : votre taux d’endettement ne devra pas dépasser 35 %. Ce pourcentage correspond au rapport entre vos charges fixes (échéances de prêt et loyers) et vos revenus. Et face à la hausse des taux que nous traversons, il arrive parfois que votre capacité d’emprunt soit impactée, ou que la banque refuse votre prêt à cause du taux d’usure.

Rappel : qu’est-ce que le taux d’usure ?

Le taux d'usure est le taux d'intérêt maximum que les banques sont autorisées à appliquer. Il est fixé par la loi pour vous protéger contre les taux excessifs et tient compte de tous les frais (assurance emprunteur, garantie, frais de dossier etc.) Selon les projets, lorsque le taux d’usure est atteint, il arrive parfois que la banque ne puisse pas accorder le prêt.

Cependant, il existe des solutions pour lutter contre la hausse des taux d’emprunt. Par exemple, en épargnant sur un PEL, vous pourrez obtenir un taux d’intérêt plus avantageux grâce au prêt épargne logement. Aussi, en investissant dans un bien immobilier neuf, vous pourrez peut-être prétendre à un prêt à taux zéro (PTZ).

Dans tous les cas, n’hésitez pas à échanger avec votre conseiller pour qu’il vous guide vers la solution la plus adaptée. En effet, malgré ce qu’annoncent les bruits médiatiques, il existe de nombreuses solutions avant d’en arriver à un refus de prêt.

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