Cession de parts, dissolution… : quand et comment sortir d’une SCI ?

À tout moment, les associés peuvent décider de dissoudre la société civile immobilière (SCI). À défaut, tout associé peut chercher à céder ses parts ou demander à sortir de la SCI en exerçant son droit de retrait.

REVENDRE VOS PARTS

Rien de plus simple que de revendre vos parts à un associé si l’un d’entre eux est disposé à vous les racheter.
En revanche, la cession à un tiers, elle, reste subordonnée à l’accord des autres associés.
L’acte de cession, quant à lui, peut être rédigé sous seing privé. Cependant, il devra être enregistré au service des impôts et donnera lieu au paiement de droits au taux de 5% calculé sur le prix de cession. Attention également à l’impôt sur les éventuelles plus-values réalisées !

DONNER VOS PARTS

Donner des parts à ses enfants, en toute propriété ou en démembrement (usufruit et nue-propriété), représente une pratique courante pour anticiper sa succession. L’acte de donation est alors reçu par un notaire. La clause d’agrément ne s’applique pas si les bénéficiaires de la donation sont déjà des associés de la SCI. Dans le cas contraire, vérifiez dans les statuts qu’il n’existe pas de restrictions à la donation de parts à vos héritiers.

FIXER LA VALEUR DE VOS PARTS

Le prix de cession est librement déterminé entre les parties. À titre indicatif, la valeur d’une part est égale à la valeur nette des actifs de la SCI (prix des biens moins les dettes) divisée par le nombre total de parts constituant le capital.
Une décote (de l’ordre de 5% à 20%) est tolérée par l’administration pour tenir compte de la faible liquidité des parts, difficiles à vendre en raison notamment de la clause d’agrément. Rappelons que celle-ci permet aux associés, à la majorité (sauf disposition contraire dans les statuts), de s’opposer à l’arrivée dans la société de tout nouveau venu.

DISSOUDRE OU « RECYCLER » VOTRE SCI

Votre SCI vient de vendre ses biens immobiliers ? Vous avez le choix entre conserver la société en lui fixant un nouvel objectif (l’acquisition d’un autre bien, généralement), ou la dissoudre. La décision se prend en assemblée générale, à l’unanimité, sauf disposition plus souple prévue par les statuts.
L’assemblée décidant la dissolution doit nommer un liquidateur (le gérant, le plus souvent) chargé d’accomplir les formalités : enregistrement du procès-verbal de l’assemblée, publication de la dissolution dans un journal d’annonces légales et demande de radiation au greffe du tribunal de commerce.
 

EXERCER VOTRE DROIT DE RETRAIT

À défaut de pouvoir céder vos parts ou d’obtenir la dissolution de la SCI, en tant qu’associé, vous avez le droit de vous retirer de la société, en totalité ou partiellement.
En cas de refus des autres associés, vous pouvez exercer votre droit de retrait devant la justice. Vous réclamerez alors le remboursement de la valeur de vos parts, fixée à l’amiable ou, faute d’accord, par recours à un expert.
 

© Uni-médias – mars 2019

Article à caractère informatif et publicitaire.

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