LMNP : qu’est-ce que l’amortissement déductible ?

La loi de finances 2024 alourdit la fiscalité du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) au micro-BIC des locations touristiques. Bon nombre de bailleurs seront donc contraints de passer au régime réel et profiteront de l’amortissement déductible. Retour sur ce mécanisme comptable qui vous permet de défiscaliser.

La loi de finances 2024 pénalise le LMNP au micro-BIC

La loi de finances 2024 change la donne pour le statut de LMNP : de nombreux bailleurs de meublés touristiques qui profitaient du micro-BIC vont désormais devoir passer au régime réel.

Et pour cause, avant cette loi, le taux de l’abattement forfaitaire s’établissait à 50 % et le seuil de loyers pour bénéficier du régime micro s’élevait à 77 700 €. Autrement dit, si vous perceviez moins de 77 700 € de revenus locatifs issus de la location meublée de tourisme non classée et que vous optiez pour le micro-BIC, vous étiez fiscalisé uniquement sur la moitié des loyers.

Mais désormais, le taux de l’abattement forfaitaire ainsi que le seuil de chiffre d’affaires pour en bénéficier ont été réduits. Le taux de l’abattement du micro-BIC passe de 50 % à 30 % et le seuil de 77 700 € à 15 000 € pour les meublés touristiques non classés. Les meublés de location longue durée, eux, conservent les anciennes dispositions.

BON À SAVOIR

Cette nouvelle disposition s’applique aux revenus de l’année 2023.

Cependant, une tolérance est tout de même acceptée par l’administration fiscale si vous préférez maintenir les anciennes conditions pour la déclaration de 2024 sur les revenus de 2023.

LMNP : les charges déductibles au régime réel

Si vous faites partie des contribuables impactés par cette nouvelle directive, vous devrez vous rabattre sur le régime réel.

A la différence du micro-BIC, le régime réel ne vous permet pas de déduire un taux forfaitaire, mais vos charges réelles. Vous l’avez compris, si vos charges représentent plus de 30 % de vos loyers annuels en location saisonnière (logement touristique non classé), le régime réel est plus avantageux pour vous (50% pour les meublés de location résidentielle).

Le régime réel vous permet donc de cumuler toutes les charges de fonctionnement de votre bien et de les déduire de votre exercice fiscal. Par exemple, la taxe foncière, les intérêts d’emprunt, les assurances, les frais d’entretien, mais aussi, l’amortissement.

Charges déductibles en LMNP : qu’est-ce que l’amortissement ?

D’un point de vue fiscal, le régime réel s’avère particulièrement intéressant grâce à la notion d’amortissement. Il s’agit d’une somme révélatrice de la perte financière liée au vieillissement des biens immobiliers et mobiliers. Cette valeur à amortir peut donc être déduite de vos loyers, au même titre que vos autres charges.

Le Code Général des impôts prévoit que tout est amortissable, à condition que la durée d’usage soit supérieure à 1 an. Vous pouvez donc amortir votre bien (hormis le terrain), de l’électroménager, des meubles, de la literie, ou encore, des travaux.

Comment fonctionne l’amortissement déductible en LMNP ?

Au régime réel du LMNP, l’amortissement joue donc un rôle majeur dans votre capacité à défiscaliser.

Pour savoir combien vous pourrez déduire grâce aux amortissements, vous devez comprendre que chaque élément sera pris séparément pour être amorti sur une durée définie par l’administration fiscale. Ainsi, un bien amorti sur 20 ans aura un taux de dévalorisation de 5 % par an.

En règle générale, ces durées représentent plus ou moins l’usage que nous en faisons au cours du temps. Par exemple, la valeur du bien sera amortie sur une durée qui varie entre 25 et 40 ans, le mobilier entre 5 et 15 ans et les travaux entre 10 et 20 ans.

Par exemple, si vous achetez un canapé 2500 €, vous pourrez déduire environ 250 € par an sur vos loyers imposables pendant 10 ans au titre de l’amortissement.

BON À SAVOIR

N’oubliez pas de conserver les factures du mobilier en cas de contrôle fiscal !

A retenir sur l’amortissement en LMNP

Les changements fiscaux apportés au statut de LMNP au sein de la loi de finances 2024 pénalisent le régime micro-BIC ;
Le régime réel s’avère avantageux fiscalement pour permettre de déduire les frais réels et les amortissements du bien et du mobilier ;
L’amortissement déductible correspond à la perte financière liée au vieillissement du bien et des meubles ;
Chaque élément à amortir dispose de son propre taux de dévalorisation, celui-ci étant fixé par l’administration fiscale.

Article à caractère informatif et publicitaire. Les informations présentes dans cet article sont données à titre purement indicatif et n’engagent pas la responsabilité du Crédit Agricole ; elles n’ont en aucun cas vocation à se substituer aux connaissances et compétences du lecteur. Il est vivement recommandé de solliciter les conseils d’un professionnel.

#Décryptage #Diversification du patrimoine #Article