3 solutions pour transmettre un patrimoine

D’après la dernière enquête de l’Insee⁽¹⁾ , qui remonte à 2015, le patrimoine des 60-69 ans est majoritairement composé d’immobilier (216 400 euros en moyenne). Le patrimoine financier (80 300 euros) et le patrimoine professionnel (31 800 euros) arrivent respectivement en deuxième et troisième position.

En toute logique, c’est donc à la transmission de votre patrimoine immobilier que vous devez vous intéresser en priorité. Donation, démembrement de propriété et transmission de parts sociales d'une société civile de placement immobilier (SCI) : voici trois méthodes à regarder de près.

La donation : pour transférer la propriété d’un bien de votre vivant

La donation permet de transmettre un bien à titre gratuit à la personne que vous choisissez. Il ne s’agit pas obligatoirement du conjoint ou des enfants.

Dans le cas d’un bien immobilier, doit se faire par acte notarié. Cela signifie que vous devez impérativement passer devant le notaire afin d’authentifier cette démarche. C’est lui qui s’occupe, pour votre compte, de l’ensemble des déclarations nécessaires.

La donation est intéressante à plus d’un titre :

• D’un côté, elle vous permet de favoriser vos proches de votre vivant. C’est un moyen pour vous d’organiser votre succession et, peut-être, de transmettre votre patrimoine progressivement.

• De l’autre côté, même si vous devez payer des droits de donation, vous pouvez bénéficier sous certaines conditions d’exonérations s’il s’agit d’un bien immobilier. C’est notamment le cas pour un bien classé monument historique, ou encore un bien forestier ou agricole.

Le démembrement de propriété : une transmission en deux temps

Autre possibilité pour transmettre un bien immobilier, vous pouvez opter pour le démembrement de propriété.

Derrière ce terme un peu technique se cache une réalité simple. Il s’agit de diviser la propriété d’un bien immobilier en deux parties distinctes, appelées nue-propriété et usufruit. En tant qu’usufruitier, vous pouvez continuer d’occuper le bien en question. La nue-propriété, donc la valeur est estimée à partir d’un barème spécifique, est transmise à la ou les personnes de votre choix. L’usufruitier prend à sa charge les réparations liées à une utilisation normale du logement, tandis que le nu-propriétaire paye les gros travaux.

L’avantage de cette solution ? Les droits de donation ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien mais seulement sur la nue-propriété. La valeur de la nue-propriété est par exemple estimée à 70 % de la valeur du bien si le donateur est âgé entre 71 et 80 ans. Ce type de montage est également éligible aux abattements habituels sur les droits de donation.

La SCI : pour transmettre de l’immobilier sans les inconvénients de l’indivision

En règle générale, lorsque les héritiers reçoivent un bien immobilier, ils se situent dans le cadre de l’indivision. Ce régime peut compliquer les choses. Les ayants-droits peuvent ne pas être d’accord sur le devenir du bien. Faut-il le vendre ou le conserver ? Comment partager les dépenses liées à l’entretien ou aux charges de copropriété ? Un héritage comporte une forte dimension émotionnelle, dont il faut tenir compte. L’indivision peut être source de conflits.

D’où l’intérêt de transmettre votre maison ou votre appartement par l’intermédiaire d’une SCI. Au moment de la succession, les héritiers ne reçoivent pas des parts d’un immeuble mais des parts sociales d’une société civile immobilière. C’est cette société qui est directement propriétaire de l’immeuble transmis. Cela permet de dépassionner les débats et de prendre un peu de distance.

Là encore, il est possible de donner les parts sociales de la SCI de son vivant tout en profitant des abattements en vigueur. Autre atout de cette solution patrimoniales, les parts de SCI bénéficient d’une décote par rapport à la valeur réelle du bien. Comment expliquer cet écart de prix ? Tout simplement par le fait qu’il n’est pas toujours évident de vendre les parts d’une SCI à un tiers. Généralement, ce type de transaction a lieu entre associés. D’où une décote de 10 % en moyenne sur le prix des parts, par rapport à la valeur du bien rapportée au nombre de parts. De facto, les droits de donation s’en trouvent diminués à due proportion.

Vous avez des doutes sur la meilleure manière d’organiser la transmission de votre patrimoine ? Vous pouvez vous faire assister de votre notaire ou demander à un avocat fiscaliste. Votre conseiller bancaire est également votre partenaire dans toutes vos démarches.

[1] https://www.insee.fr/fr/statistiques/2496232?sommaire=2908186