SCPI : des frais atypiques à relativiser

Souscrire à des parts de sociétés civiles en placement immobilier (SCPI) constitue une façon simple de réaliser des investissements locatifs. Les SCPI sont des sociétés qui acquièrent des biens immobiliers afin de les louer et de redistribuer les loyers nets perçus à leurs associés au prorata du nombre de parts qu’ils détiennent. La plupart des SCPI investissent dans des secteurs immobiliers autres que les logements résidentiels, notamment les bureaux mais aussi les entrepôts logistiques, l’hôtellerie, les établissements de santé, les commerces… Des segments du marché de la pierre, générateurs d’une meilleure performance que les biens résidentiels. Ainsi, leur rendement moyen (appelé taux de distribution) est attendu aux alentours de 4,30 % pour l’exercice 2021.

Le prix des parts abordable permet, par ailleurs, d’accéder à ces secteurs tertiaires et commerciaux sur lesquels un investissement en direct suppose une mise de fonds importante. Pour quelques centaines ou milliers d’euros, l’épargnant peut se positionner sur une ou plusieurs SCPI, avec un risque moindre car la société dispose de plusieurs immeubles loués à différents locataires, diluant ainsi les risques d’impayés et de vacances.

DES FRAIS À L’ENTRÉE AMORTIS SUR LA DURÉE

Particularité de ce placement dit « pierre papier », il supporte des commissions de souscription qui peuvent sembler élevées en comparaison avec d’autres produits financiers. Pour que la transparence sur les frais soit irréprochable, l’Association des sociétés de placements immobiliers (Aspim) s’est engagée, au nom de tous ses adhérents, à ce que tous les frais soient clairement indiqués sur tout document commercial concernant une SCPI à compter de 2022. Ces frais d’entrée sont en moyenne de l’ordre de 9,5%. Ils se justifient par la longueur de détention d’au moins 10 ans conseillée pour ce placement, qui permet de les amortir sur la durée. Et ils ne se paient qu’une seule fois.

DES FRAIS ANNUELS TRÈS MODESTES

Mais à l’inverse, les SCPI profitent de frais de gestion annuels particulièrement modestes. De tels frais s’affichent en moyenne autour de 10%. Un chiffré élevé en apparence, mais une nuance de taille fait toute la différence. En effet, ces frais sont calculés sur les seuls revenus distribués et non pas sur le prix de la part. À l’inverse, pour les autres produits financiers, les frais de gestion sont calculés sur l’encours (la valeur du placement) et non sur les dividendes. Pour comparaison, les frais de gestion d’un fonds actions européennes, par exemple, sont en moyenne d’environ 1,50%. Si une part de ce fond cote 1 000€, la commission de gestion annuelle s’élèvera à 15€. Prenons maintenant le cas d’une SCPI dont la part vaut 1 000€, affichant 10% de frais de gestion annuel et dont le taux de distribution est de 5%. Les 10% de frais annuels s’appliquent donc sur les 50€ (5% de 1000€) qu’elle a distribués dans l’année, soit un montant de frais de seulement 5€. Si l’on rapporte ce chiffre à la valeur de part afin de le comparer sur des bases identiques aux frais d’un fonds actions, il ne représente que 0,005%.

© Alexandre Roman – Uni-médias – Janvier 2022
Article à caractère informatif et publicitaire.