Investir en Ehpad : tout ce qu’il faut savoir pour réussir

QU’EST-CE QU’UN EHPAD ?

L’Ehpad (Etablissement d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) est un établissement médicalisé – à ne pas confondre avec les résidences seniors – qui doit recevoir l’agrément de la Ddass et du Conseil Général pour être construit puis exploité.
La chambre doit comporter un lit médicalisé et du mobilier - comme une commode, une table, un canapé, etc. - ainsi qu'une salle d'eau. Le reste de la résidence comprend une salle de restauration et des équipements spécialisés (salles de consultation, etc.). Le personnel qui y travaille est qualifié.

QUE VEUT DIRE INVESTIR EN EHPAD ?

Investir en EHPAD consiste à acheter dans une résidence médicalisée une chambre dont la gestion est confiée à un exploitant.
Le particulier investisseur signe un bail commercial d'une durée de 9 à 12 ans avec le gestionnaire. L'exploitant se charge de la location, de la bonne gestion et de l'entretien de la résidence.

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QUELS SONT LES POINTS À REGARDER POUR BIEN INVESTIR EN EHPAD ?

Investir dans l’achat d’une chambre médicale en Ehpad vous engage pour plusieurs années. Comme tous les investissements, cela représente un risque et demande un plan de financement murement réfléchi. Il est important de bien évaluer certains critères pour vous permettre de bien choisir votre placement :

• Vérifiez que l’exploitant est solide : Il s’agit sans nul doute du critère le plus essentiel d’un investissement en Ehpad puisqu’en l’absence de locataire c’est lui qui vous verse un loyer en puisant dans ses fonds propres. Le gestionnaire joue un rôle clé puisqu'il assure l'entretien du bien et reverse les loyers au particulier.
  Prenez donc le temps de vous renseigner pour vous assurer de son sérieux et de sa solidité financière. Vous pouvez par exemple privilégier les groupes qui gèrent déjà un nombre important de lits depuis plusieurs années, ce qui est un bon indicateur de la bonne santé de l'exploitant.
  
  
• Evaluez les charges : le contrat de bail commercial vous lie au gestionnaire pour au moins 9 ans. Ne vous contentez pas de la rentabilité annoncée, mais prenez le temps d’évaluer la répartition entre exploitant et investisseur en cas de travaux (réparations courantes ou grosses réparations). Par exemple, en cas de besoin, qui de vous ou du gestionnaire doit remplacer un lit médicalisé cassé ou trop usé ? Qui devra financer la réfection du toit ? Les factures peuvent vite s’accumuler, vous devez en tenir compte à la fois dans votre plan de financement et lors de la négociation entre vous et le gestionnaire.
  
  
• Anticipez l’évolution du montant des loyers : Même s’il est difficile d’établir des projections fiables, gardez à l’esprit que l'évolution de l'inflation a un impact sur le montant des loyers : une hausse trop élevée en période de crise pourrait mettre l'équilibre financier de l'établissement en jeu. A l'inverse, il est possible qu'à certaines périodes de crise économique le gestionnaire ait besoin de renégocier les loyers à la baisse.
  

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LES AVANTAGES FISCAUX D’UN INVESTISSEMENT EN EHPAD

Réaliser un investissement en Ehpad vous ouvre droit à deux types de régimes fiscaux : la loi Censi-Bouvard et le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

• L’investissement en Censi-Bouvard : le dispositif Censi-Bouvard ouvre droit à une réduction d'impôts de 11 % du prix du bien qui est répartie sur 9 ans, avec un plafonnement de 300 000 euros. Les revenus fonciers perçus pour la location sont assimilés à des revenus BIC ou micro-BIC.
  
  
•  Le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) : ce statut s’applique si le montant des recettes est inférieur à 23 000 euros ou représente moins de 50 % de vos revenus globaux.
  Vous restez alors dans la catégorie "non professionnelle" (LMNP) et vos revenus fonciers sont assimilés à des revenus BIC ou micro-BIC, avec 2 conséquences :
  D’une part, vous pouvez inclure dans les charges déductibles les amortissements de la valeur du bien (5 à 7 ans pour les équipements et le mobilier par exemple). L'amortissement LMNP ne peut vous créer de « déficit foncier », mais il est reportable sur votre bénéfice pendant les 9 années suivantes.
  D’autre part, les intérêts d'emprunt, les charges de propriété, de copropriété, d'entretien et de réparation sont déductibles de vos revenus imposables.

¹ Selon les projections de l’Insee en 2060 en France une personne sur trois aura plus de 60 ans. Source : https://www.insee.fr/fr/statistiques/1281151

© Uni-Médias – février 2019

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