Donation immobilière : 4 techniques pour transmettre votre bien
19/11/2019 - 3 min de lecture
Rubrique : Fiscalité
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Donation immobilière : 4 techniques pour transmettre votre bien
Pour toute donation portant sur un bien immobilier, le recours à un notaire est obligatoire. Profitez-en pour faire le plein de conseils. Les meilleures formules suivant votre situation personnelle et vos objectifs.
Comment faire la donation d’un bien immobilier ? À côté de la rédaction d’un testament, vous disposez de plusieurs outils pour gratifier vos proches de votre vivant.
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LA DONATION DE LA NUE-PROPRIÉTÉ OU DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ
Cette forme de donation vous permet de transmettre la nue-propriété (la propriété sans l’usage) d’un bien immobilier ou de parts d’une société civile immobilière (SCI), dans des conditions fiscales avantageuses, tout en vous en réservant l’usufruit (droit de jouissance).
Ainsi vous conservez la possibilité d’habiter ou de louer le bien et d’en percevoir les revenus. En revanche, vous ne pouvez pas le vendre sans l’accord du nu-propriétaire.
Votre donataire (le bénéficiaire du don), lui, n’acquiert la pleine propriété du bien ou des parts de SCI reçues qu’après votre décès et ce, sans fiscalité.
La création d’une société civile immobilière (SCI) familiale peut faciliter la transmission de biens immobiliers entre parents et enfants, mais également entre concubins et partenaires de Pacs.
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LA DONATION TEMPORAIRE D’USUFRUIT
Ici vous gardez la nue-propriété d’un bien immobilier et vous en donnez l’usufruit.
L’objectif : favoriser l’un de vos proches en lui permettant de se loger ou de percevoir des revenus réguliers.
Consentie sur une période limitée (entre 3 et 10 ans généralement) elle vous permet, par exemple, d’aider le temps de ses études, un enfant majeur fiscalement indépendant, tout en allégeant votre imposition.
La réglementation fiscale prévoit en effet qu’en cas de démembrement conventionnel, seul l’usufruitier déclare le bien dans son patrimoine taxable à l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI).
LA DONATION GRADUELLE OU RÉSIDUELLE
Grâce à ces modes de donation, vous transmettez un bien immobilier à un premier bénéficiaire, tenu ensuite de le transmettre au(x) donataire(s) de votre choix, désigné(s) dans l’acte notarié.
Deux options possibles :
- La donation graduelle : particulièrement adaptée lorsqu'il s'agit de garder un bien immobilier dans la famille, elle impose au donataire de conserver le bien et de le transmettre à son tour, sans possibilité de le vendre.
- La donation résiduelle : beaucoup moins contraignante que la précédente, elle oblige uniquement votre donataire à transmettre à son décès les sommes éventuelles restant de la donation reçue.
LA DONATION-PARTAGE
La donation-partage d’un bien immobilier unique entre plusieurs personnes (indivision) n’est pas acceptée par la loi.
Autrement dit, une telle donation doit porter sur autant de biens que de donataires (minimum deux), ce qui implique la détention d’un patrimoine immobilier adapté !
La parade en présence d’un seul bien ? Dans un premier temps, apporter celui-ci à une société civile immobilière (SCI) familiale et dans un second, seulement, procéder à la donation-partage en répartissant les parts sociales entre vos donataires.
Des frais s’appliquent sur l’apport d’un bien immobilier à une SCI. Ils représentent de 7 à 8% de sa valeur auxquels s’ajoute éventuellement une taxe sur plus-value
réalisée (différence entre le prix d’achat et de revente).
© Uni-médias – octobre 2019
Article à caractère informatif et publicitaire.
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Qui paie l’IFI sur les immeubles démembrés ?
L’usufruitier d’un bien est le seul redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Mais une exception notable à ce principe ne doit pas être oubliée : le paiement de cet impôt se partage parfois entre les enfants nus-propriétaires et un de leurs parents, à la suite d’une succession.
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La loi prévoit en principe que le conjoint survivant hérite d’une fraction du patrimoine (usufruit et/ou pleine propriété) de son époux(se). Cette part varie en fonction des autres héritiers et des dispositions éventuelles prises par le défunt. Celui-ci pouvant par exemple décider de le protéger ou au contraire de privilégier ses enfants.
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